Fundo responsável por terreno do Gasômetro acumula prejuízo bilionário, e venda ao Flamengo pode ser solução

Fundo de Investimento Imobiliário chega a prejuízo de R$ 4 bilhões e precisa vender ativos para diminuir déficit

Por: Dudu Carvalho e Higor Neves

Nos últimos anos, o Flamengo intensificou o interesse e os estudos sobre locais para desenvolver o projeto do estádio próprio, e o terreno do Gasômetro se tornou uma das opções mais bem avaliadas. Agora, um novo fato pode ajudar o clube a realizar o sonho. Isso porque, o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha (FIIPM), responsável pela área, apresenta prejuízo superior a R$ 4 bilhões e provavelmente precisará vender parte das posses.

De acordo com relatório divulgado em outubro de 2023, o patrimônio líquido do fundo é de aproximadamente R$ 739 milhões. No entanto, quando observada esta mesma conta, em janeiro de 2015 o valor era cerca de R$ 4,2 bilhões, o que significa uma desvalorização de mais de 82%, que reflete inclusive na cota do fundo. Em janeiro de 2015, a cota era avaliada em R$ 1,213609. Já em outubro de 2023, passou a R$ 0,156047, tendo assim uma queda de mais de 87%. Com a conta desequilibrada, a venda de ativos é um dos caminhos viáveis para reajustar a situação do fundo.

Ainda segundo dados do relatório, o valor de todos os terrenos pertencentes ao FIIPM é de R$ 189 milhões. Esta avaliação ratifica a desvalorização abrupta das posses. Afinal, em 2012, a Caixa Econômica Federal negociou o terreno por R$ 220 milhões.

POR QUE O PREÇO DESPENCOU?

A desvalorização dos terrenos aconteceu de forma gradual, mas o grande fator que aparece como justificativa é o ‘abandono’ da região. Sem grandes investimentos, a área que engloba o Terreno do Gasômetro se tornou pouco habitada e produtiva. De acordo com os levantamentos e evidências apontadas, é certo que o projeto da FIIPM para a região foi um fracasso. Isso porque, em 2011, a empresa fez investimentos de R$ 3,5 bilhões na área, se comprometendo ainda a pagar mais R$ 6,5 bi ao longo de 15 anos. Contudo, menos de 20% dos títulos foram vendidos posteriormente, em decorrência da crise econômica.

Em 2015, a FIIPM realizou aporte de R$ 1,5 bi, com a ideia de reforçar obras e conseguir desencalhar o terreno. Entretanto, a atitude se tornou mais uma bola de neve na avalanche de dívidas e prejuízos acumulados pelo fundo desde que comprou a região.

Sem encontrar soluções, o FIIPM declarou insolvência em 2017 e travou ainda mais a situação das construções. Isso porque, ao afirmar que a dívida total era maior do que poderia pagar, o fundo passou a responsabilidade de manutenção e prestação de serviços na região à prefeitura.

GOVERNO FEDERAL E PREFEITURA BUSCAM ALTERNATIVAS

Atualmente, a região segue sem soluções práticas por parte da ferramenta pública. Prova disso é que em 2023, o Governo Federal e a Prefeitura do Rio, representados pelo presidente Lula e o prefeito Eduardo Paes, abriram mão de R$ 4 bilhões que teriam a receber do FIIPM. A ideia é que o valor seja revertido na região, destravando as obras.

A estratégia endossada por Lula e Paes tem dois grandes objetivos, ambos ligados à valorização da área:

1.  Construção de prédios comerciais e residenciais na região, para revitalizar e levar atividades comerciais à área.
2. Valorização das CEPACs (Certificado de Potencial Adicional de Construção), para que outras empresas venham a investir na área.

FLAMENGO JÁ DEFINIU LIMITE DE VALOR A PAGAR

Apesar de todo o contexto negativo em volta da região, o Flamengo tem desenvolvido estudos e demonstra interesse de comprar o Terreno do Gasômetro, para desenvolvimento do estádio próprio. Internamente, o clube já estabeleceu que pagará, no máximo, R$ 250 milhões para área de construção, independentemente de qual seja.

Com esta quantia, pode se dizer que é possível efetuar a compra do espaço. Afinal, como o próprio relatório do FIIPM indica, todos os terrenos de posse do fundo são avaliados em torno de R$ 189 milhões, ou seja, montante inferior ao aporte projetado pelo Flamengo.

Nos estudos realizados até então, o Fla entende que há dois fatores positivos que corroboram para a construção do estádio no terreno do Gasômetro.

1. Localização: terreno é próximo ao Maracanã e ao centro do Rio de Janeiro, assim facilitando acesso e trânsito, fundamental para eventos de grande porte.
2. Projetos em andamento: Existe expectativa de que, ainda em 2023, as obras do Terminal Intermodal Gentileza sejam concluídas. O projeto promete integrar BRT (ônibus), duas linhas de VLT e 22 linhas de ônibus municipais. Tal estrutura seria capaz de suportar trânsito de 130 mil pessoas diariamente.