Fabricio Chicca: “O nosso estádio próprio é viável”

Conforme comentado em colunas anteriores, em especial essa aqui, eu sou defensor de um estádio próprio. Se não tiver tempo, ou saco, de ler o texto um pouco mais técnico do link acima, vou resumir em poucas linhas o que comentei na outra coluna (ainda assim acho que vale a pena ler o texto acima mencionado).

O Maracanã terá sempre uma manutenção cara e, apesar de estar dentro do coração de todos os flamenguistas, ele perde para os estádios com desenho arquitetônico já pensados para o efeito caldeirão. Alguns deles, como o Westfalenstadion do Borussia, são modernos e tiveram, por exemplo, a cobertura desenhada para reverberar o som e aumentar o efeito sobre o campo. Outros, muito mais antigos, como la Bombonera ou Santiago Bernabeu, conseguem efeito similar pela verticalidade dos assentos.

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Durante a entrevista do Landim ao Túlio (que você deve ver aqui) o candidato sugeriu um valor de R$800M para nosso estádio. Em seguida, indicou a dificuldade de pagar um estádio com esses valores. Claro, trata-se de um cálculo complexo que requer uma engenharia financeira complicada. Segundo o meu cálculo, se o Flamengo tivesse que buscar dinheiro no mercado para a construção do estádio, considerando os juros praticados, o Flamengo teria de pagar algo entre R$ 10 ou R$16 milhões por mês por 30 anos para pagar a empreitada (viabilidade considerando o cenário mais pessimista, é possível que o Flamengo consiga valores melhores, mas não muito). Nesse valores é impossível.

Na semana seguinte, Wallim Vasconcellos, quando participou do resenha da Tv Coluna do Flamengo, não descartou um estádio próprio. Na opinião dele, o Flamengo deve manter as duas possibilidades na mesa e trabalhar para que as duas aconteçam (veja aqui). Obviamente, escolhendo a mais favorável. Mas a questão é: O que seria o mais favorável?

Há particularmente três itens que precisam ser considerados para que aconteça a seleção da melhor oportunidade, sendo:

1 – Desenho arquitetônico e Ambientação esportiva. O desenho arquitetônico se refere a capacidade do estádio de se tornar um instrumento para melhorar o desempenho do time da casa. Além disso, refere-se à capacidade de compartimentalização, ou seja, uso de parte do estádio para eventos específicos, custo de manutenção, acessos, e capacidade de venda de direitos de publicidade e exploração comercial (que também faz parte do segundo item)

2 – Viabilidade financeira. O clube não pode aumentar o seu endividamento de maneira que não consiga montar times competitivos.

3 – Acessibilidade e aspectos imobiliários. O estádio tem que ser acessível e atrair além dos que já vão ao Maracanã, possivelmente mais torcedores.

Usando os critérios acima para o Maracanã, o resultado é satisfatório. A ambientação esportiva é boa, mas não excelente. Há ainda aqueles que dizem que o Maracanã é um estádio neutro. De fato, está próximo disso quando comparado com algumas arenas novas, e com os estádios citados acima. Existe a possibilidade de melhora, mas as melhorias serão limitadas. Haverá uma perda irreparável com a mudança da cobertura do estádio. A parte financeira é uma incógnita e depende da nova, se é que vai haver, licitação. E a acessibilidade é ótima. Dificilmente haveria um estádio no Rio com localização melhor.

A versão do novo estádio tem que ser comparada usando os mesmos critérios acima, que são todos técnicos. Não há espaço para chutes ou sorte, é preciso um trabalho técnico ativo para acertamos a questão do estádio. É preciso que haja profissionais do mercado imobiliário envolvidos, desde a elaboração da pesquisa de mercado, até a captação do terreno. Se seguirmos apenas o fluxo de mercado, tenho certeza que o Flamengo estará perdendo eficiência em alguns dos critérios de seleção. Vale lembrar o caso do Palmeiras. O clube e o parceiro na empreitada arrecadaram R$ 300 milhões com naming rights, R$ 65 milhões com camarotes (dado de 2014), R$ 95 milhões com estacionamento e catering (operação de alimentos e bebidas) e R$ 103 milhões com patrocínios diversos. O Palestra recebeu parte dessas receitas (R$ 55 milhões). O Palmeiras recebeu em torno R$ 100 milhões em cinco anos, sendo R$ 20 milhões por temporada. Isso sem contar o dinheiro que foi arrecadado com a venda dos ingressos das partidas, que será todo do clube (fonte: Daniel Batista, O Estado de S.Paulo Maio 2014). Ou seja, dá para fazer. Segundo a Exame, em 2017 o palmeiras arrecadou $ 121 milhões contra R$105 milhões do Flamengo, que parece excelente considerando que não temos estádio.

Na minha modesta opinião, por mais querido que o Maracanã seja, eu acredito que o Flamengo tenha a possibilidade de construir um estádio com uma ambientação melhor que a do Mário Filho, mesmo considerando alterações. Se bons profissionais imobiliários forem contratados, também acredito que seja possível conceber um modelo de negócio favorável para um estádio próprio. Portanto, sim, enquanto não temos todos os estudos na mão, ataquemos nas duas frentes, mas por favor, quem quer que seja, ou Landim, ou Wallim, ou Lomba, ou qualquer outro, não sentem sobre suas certezas, não aceitem o fato que, por serem homens de negócios o estádio vai sair… confiem em mim, como arquiteto e pessoa que trabalhou no mercado imobiliário viabilizando negócios, esse tréco é diferentão… Vou repetir aqui o que digo para amigos: É mais fácil viabilizar um estádio para o Flamengo do que viabilizar uma lanchonete drive-thru na zona sul do Rio de Janeiro. Lembrem-se viabilizar é montar um negócio que se pague com o tempo…

Lembrando:
Estamos todas as noites às 9 horas da noite na Tv Coluna do Flamengo no youtube, acesse aqui

Estou sempre no twitter para esclarecimentos: @fafochicca